La liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia

Premessa

La Riforma Cartabia (D.Lgs. n. 149/2022) ha profondamente innovato il processo esecutivo, con l’obiettivo di garantire maggiore efficienza e velocità al recupero del credito. Uno dei pilastri di questo cambiamento riguarda la liberazione dell’immobile pignorato, ora disciplinata dal nuovo testo dell’art. 560 c.p.c.. La normativa di riferimento si completa con l’art. 559 c.p.c. sulla custodia e l’art. 586 c.p.c., che qualifica il decreto di trasferimento come titolo esecutivo per il rilascio. Sotto il profilo giurisprudenziale, il cardine rimane la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 28387/2020, la quale ha sancito che il decreto di trasferimento produce immediatamente i suoi effetti (traslativi e di liberazione dai pesi) dal momento del deposito, senza dover attendere la stabilità del provvedimento o l’esaurimento dei termini per l’opposizione. L’evoluzione normativa ha così trasformato la liberazione da un onere spesso a carico dell’acquirente a un’attività doverosa e semplificata gestita dalla procedura stessa.

Il nuovo ruolo e la nomina anticipata del custode

Con la riforma, la figura del custode giudiziario assume una centralità assoluta sin dalle prime fasi. La sua nomina è stata anticipata: il giudice deve provvedervi entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, contemporaneamente alla nomina dell’esperto stimatore. Questa sinergia permette al custode di verificare immediatamente lo stato di occupazione del bene e l’opponibilità di eventuali contratti di locazione. Di norma, le funzioni di custode e di professionista delegato alla vendita vengono cumulate nello stesso soggetto, garantendo una gestione unitaria e più rapida della liquidazione e della stessa liberazione dell’immobile.

Il sistema del “doppio binario” per la liberazione

L’art. 560 c.p.c. distingue oggi nettamente i tempi della liberazione in base allo stato di occupazione:

• Immobili non abitati dal debitore: se l’immobile è libero, occupato da terzi senza titolo opponibile o utilizzato dal debitore per scopi diversi dall’abitazione (es. ufficio, seconda casa), il giudice ordina la liberazione dell’immobile al più tardi quando pronuncia l’ordinanza di vendita.
• Immobili abitati dal debitore: se il cespite è la residenza principale del debitore e del suo nucleo familiare, la liberazione è differita e ordinata contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

Le eccezioni: quando la liberazione diventa sanzionatoria

Nonostante il favore per il debitore che abita l’immobile, il giudice può ordinare la liberazione anticipata (prima del decreto di trasferimento) in presenza di condotte ostruzionistiche. Ciò accade se il debitore:

• Ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti.
• Impedisce le attività degli ausiliari (custode o perito).
• Non garantisce la corretta manutenzione e conservazione del bene.
• Viola in generale gli obblighi di custodia stabiliti dalla legge o dal giudice.

L’attuazione semplificata della liberazione dell’immobile: addio alle formalità dell’Ufficiale Giudiziario

Per le procedure introdotte dopo il 28 febbraio 2023, la liberazione segue un iter “deformalizzato”. L’ordine è attuato direttamente dal custode giudiziario seguendo le disposizioni del giudice, senza dover osservare le macchinose formalità previste dagli artt. 605 e ss. c.p.c. (notifica del precetto e avviso di sloggio). Si parla infatti di “attuazione” e non di “esecuzione” forzata in senso stretto, rendendo l’immissione in possesso molto più agile e priva di costi aggiuntivi per l’aggiudicatario.

La gestione dei beni mobili e arredi lasciati nell’immobile

Una criticità frequente riguarda i mobili rimasti nell’abitazione. Il nuovo art. 560 c.p.c. prevede che il custode intimi al soggetto tenuto al rilascio di asportarli entro un termine non inferiore a 30 giorni. Se l’asporto non avviene, i beni sono considerati legalmente abbandonati (res derelictae). In questo caso, il custode ne cura lo smaltimento o la distruzione (a spese della procedura) o, se hanno valore, può essere autorizzato dal giudice a venderli.

Il ruolo dell’aggiudicatario: esonero e costi

La Riforma Cartabia ha stabilito che la liberazione dell’immobile avvenga nell’interesse dell’aggiudicatario ma senza spese a suo carico, gravando i costi sulla procedura esecutiva. A differenza del passato, l’intervento del custode è automatico: non è più necessaria una specifica istanza dell’acquirente. Tuttavia, l’aggiudicatario ha la facoltà di esonerare espressamente il custode qualora preferisca gestire il rilascio autonomamente (magari per accordi privati con il debitore), nel qual caso dovrà agire a proprie spese usando il decreto di trasferimento come titolo esecutivo ordinario.

Rimedi e opposizioni: l’art. 617 c.p.c.

L’ordine di liberazione ha natura di provvedimento ordinatorio e non è idoneo al giudicato. Contro di esso (così come contro il decreto di trasferimento) è esperibile l’opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c.. Il termine perentorio è di 20 giorni dalla conoscenza legale o di fatto del provvedimento. Anche il terzo occupante che vanti un diritto di godimento può tutelarsi tramite questa opposizione o, in rari casi, attraverso l’opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c..

Conclusioni

La Riforma Cartabia ha cercato di bilanciare il diritto fondamentale all’abitazione del debitore con la necessità di rendere le aste più appetibili tramite una liberazione certa e rapida. Centralizzando l’attuazione nelle mani del custode e liberando l’acquirente da oneri burocratici e finanziari, il sistema punta a una maggiore stabilità dell’acquisto e a una valorizzazione degli immobili staggiti, che possono così essere consegnati “puliti” e pronti all’uso in tempi prevedibili.

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